Propriedade Horizontal

Regime de Propriedade Horizontal

Propriedade HorizontalQuando um edifício está dividido em mais do que uma fração autónoma, se as frações pertencem a donos diferentes e possuem saídas distintas para uma área comum do edifício ou para a via pública, esse edifício deve ser constituído como propriedade horizontal e está abrangido pelo regime de propriedade horizontal. Se estes requisitos legais não existirem, então não se aplica o regime de propriedade horizontal, mas sim, o regime de copropriedade em que o edifício pertence a vários proprietários (pessoas ou empresas) pertencendo uma quota, ou percentagem do mesmo, a cada proprietário.
Seguem-se alguns dos princípios inscritos no Decreto-Lei 267/94 de 25/10.

Constituição da propriedade horizontal

Princípio Geral

A propriedade horizontal pode ser constituída através de negócio jurídico, usucapião, ou decisão de uma instância judicial que tenha sido proferida numa ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. Desde que os requisitos exigidos por lei para a constituição da propriedade horizontal se verifiquem, qualquer um dos consortes poderá requerer a sua constituição.

Título constitutivo

Do título constitutivo deverá constar a descrição de cada uma das partes do edifício e o valor relativo a cada uma das frações (em percentagem ou permilagem) e ainda quais as zonas comuns no edifício em questão (corredores, jardins, acessos a garagens, etc…). Além disso, o título constitutivo pode mencionar o fim a que cada fração se destina, o regulamento do condomínio e qual a comarca que arbitrará a resolução de litígios resultantes da relação de condomínio. Se o edifício possui áreas destinadas ao comércio, o fim a que se destinam e para o qual estão licenciadas também deverá constar do título constitutivo. Se estes aspetos não forem especificados no título constitutivo, o mesmo será declarado nulo, ou sem valor legal.

Modificação do título constitutivo

O título constitutivo pode ser alterado, desde que sejam mantidos os requisitos exigidos por lei para a constituição da propriedade horizontal. No entanto, para que isso aconteça, será necessário que seja realizada uma nova escritura pública e que haja o acordo de todos os condóminos, expresso por escrito.
O administrador do condomínio poderá servir como representante de todos os condóminos, desde que se encontre na posse de uma acta em que estão especificadas as alterações aprovadas em condomínio e que esta tenha sido assinada por todos os condóminos. Por exemplo, suponhamos que num edifício existe uma loja que está licenciada para comércio tradicional. Entretanto, essa loja é colocada à venda e alguém deseja comprar essa loja para aí instalar um restaurante. Para que a autarquia altere o licenciamento do espaço, será necessário que exista um documento com a autorização expressa e assinada por todos os condóminos. Um condómino que possua apenas uma fração correspondente a 1% do edifício pode ser a suficiente para que não se possa dar lugar à modificação do título constitutivo.

Encargos de conservação e fruição

Quando é necessário proceder-se a despesas para a conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, se não houver nenhuma disposição em contrário, essas despesas terão que ser pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.
No entanto, se constar do regulamento do condomínio (aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio), as despesas de serviços de interesse comum poderão ficar a cargo dos condóminos em partes iguais, ou então, em proporção à respetiva fruição, desde que os critérios que levaram a essa decisão estejam devidamente especificados e fundamentados.
Quando as despesas são relativas a determinados lanços de escada ou a partes comuns do prédio que apenas sirvam alguns dos condóminos, essas devem ficar a cargo dos condóminos que se servem dessas áreas. Se as despesas forem relativas aos elevadores, apenas deverão pagar essas despesas os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles. Por exemplo, se num prédio com sete andares existem pessoas que moram no Rés-do-Chão e cuja garagem se situa no mesmo piso, ou não têm garagem, esses condóminos não participam dessas despesas. Ou então, num edifício onde existem lojas que apenas são acedidas diretamente através da via pública, os condóminos que possuem essas lojas não pagarão despesas relativas às áreas de acesso aos apartamentos nem as despesas relativas aos elevadores pois nem eles, nem os seus clientes usufruem dessas áreas ou serviços.
Assim, é importante que todas as pessoas que moram em edifícios em regime de propriedade horizontal conheçam bem estas e outras leis relativas ao seu uso para que possam conhecer os seus direitos e deveres.
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