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Como os super-ricos compram casa

Digamos que é um bilionário e quer comprar uma casa, talvez uma penthouse em Manhattan com vista para o Central Park, talvez um apartamento vitoriano em Londres, ou quiçá uma casa luxuosa em Singapura. Talvez estejamos a falar de casas de férias em Boca Raton (Florida) ou na Côte d’Azur (França). Escolheria a casa, acordaria um preço e pagaria por ela com parte dos muitos zeros na sua conta bancária, certo? Não, os super-ricos não estão a comprar as suas casas a dinheiro.
Os super-ricos estão a comprar as suas casas com empréstimos, seja em seu próprio nome ou em nome de uma empresa num paraíso fiscal. Muitas vezes sem amortizar o capital e pagando apenas os juros. Mas porque estão a contrair empréstimos se têm dinheiro suficiente para comprar casas com as quais outros nem sequer podem sonhar? Bem, digamos que há várias circunstâncias com influência para isso acontecer.
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O ambiente económico que empurra todos para o endividamento

A primeira coisa a considerar é que no ambiente económico atual, seja nos EUA, na Zona Euro ou no Japão, as taxas de juro estão no fundo do poço, e isto também acontece em economias mais pequenas como o Reino Unido ou a Dinamarca. Se depois da crise imobiliária de 2008 e das crises da dívida soberana de 2012 as taxas de juro tivessem sido baixas, agora, com a crise da Covid19, elas estão no fundo do poço.
Chega uma altura em que os bancos centrais têm estado a bombear dinheiro para o sistema como se não houvesse amanhã. Segundo o Banco da Reserva Federal de St. Louis, 35% de todos os dólares alguma vez impressos na história foram criados em 2020, o que, entre outras coisas, fez subir os preços das ações das empresas, mas também os preços dos bens imobiliários (e, ao que parece, os produtos de consumo também).
O argumento dado pelos conselheiros aos ricos é simples, se comprar a crédito, o seu dinheiro estará a trabalhar em dois lugares ao mesmo tempo, na sua casa e onde o tiver investido. Talvez na sua empresa ou quiçá na bolsa de valores. Portanto, é melhor que a casa aprecie enquanto a dívida permanece a mesma. Muitos investidores estão a contrair empréstimos e a fazer hipotecas por mais de 80% do valor da casa, em 2019 costumavam fazê-lo por 50 ou 75%.
Tem também uma vantagem fiscal, em países como a França ou o Reino Unido. As hipotecas reduzem o valor da herança, pelo que é melhor deixar um bem hipotecado aos seus filhos do que não hipotecado, pois assim eles pagarão menos impostos. Nos EUA pode-se deduzir os juros pagos na sua primeira e segunda casa.
Os bancos estão dispostos a conceder empréstimos a taxas de juro muito baixas, porquê? Principalmente porque as utilizam como isco para os clientes, para lhes trazer mais negócios, gerindo o resto da sua fortuna. Concordam em perder dinheiro com o dinheiro que emprestam aos seus clientes em troca da gestão das suas fortunas e da compensação das perdas com as taxas suculentas que cobram por isso.
Para além disso, costumava haver um “estigma” associado ao deixar dívidas aos filhos, mas isto desapareceu. Entende-se que pode haver dívidas na propriedade que valham menos do que a totalidade da propriedade, pelo que não há problema em contrair dívidas. Na realidade, a idade média das pessoas que contraem dívidas para comprar uma casa está a aumentar. Os boomers estão a contrair empréstimos para comprar casas, ou mesmo para obter liquidez sobre as mesmas.

Comprar casa tem os seus riscos

Mas existem riscos de contrair empréstimos para investir, precisamente porque o valor do ativo adquirido pode diminuir. Isto aconteceu com a crise imobiliária de 2008, quando muitas pessoas se viram impossibilitadas de pagar as suas casas.
É verdade que se formos super-ricos, o risco é menor. Ou seja, se tivermos cem milhões e nos endividarmos por cinco milhões para comprar uma casa naquela cidade para onde gostamos de fugir (Nova Iorque, Paris, Tóquio, etc.) estamos a assumir um risco mais controlado do que se tivermos uma hipoteca a 100% do valor de uma casa num bairro de classe média de uma capital qualquer (porque saltámos a regra dos 80%) e nos endividamos para comprar fundos de investimento.
Assim, da próxima vez que virmos um pagamento hipotecário na nossa conta corrente, pensemos que partilhamos algo com os muito ricos que também fizeram empréstimos para comprar casa.
Agora uma pergunta aos nossos leitores: se pudesse pagar a sua casa na totalidade em dinheiro, endividar-se-ia para a comprar ou preferiria pagá-la na totalidade?
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